中国现狂热投机先兆 危机警报或已拉响

谈股论金

3月29日，在国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》的报告中，首次公布了“租价比”指标，显示北京、上海、深圳等一线城市的住宅市场已经出现了严重泡沫(北京2009年租价比是3.81%)。这个“租价比”和原先所说的“租售比”有什么区别吗？我们再来算算南京的“租价比”，看看泡沫是不是很严重？
　　其实呢，租价比和租售比一回事
　　国土部首提的“租价比”概念，是指房屋“一年的出租价格”和“不含装修和税费房价”的比值，如果这个比值小于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。
　　“这和国际通行惯例所说的‘租售比’，其实是一回事。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉解释说，租售比是月租金和房价的比值，“租价比”只是多乘以12(个月)而已，正常的租售比一般界定为1：300-1：200之间。如果按国土部的“租价比”来换算，1：300—1：200的比值乘以12，数值就应该在4%—6%，这和国土部所说的“租价比”比值4.5%—5.5%之间不是一样吗？
　　张辉说，“租售比”和“租价比”其实就是同一个意思，比值越小表示房产泡沫越大、比值越大表示房产升值空间越大，这样来看，国土部自己创造的“租价比”也没什么新意。
　　算下来，“租价比”最低仅1.5%
　　按照国土部“租价比”的计算方式，南京是否存在严重的泡沫呢？以江宁为例：岔路口的南方花园楼盘，一套50平方米的小户型公寓，售价在50万元，年租金1.2万元，“租价比”为2.4%；将军路的托乐嘉楼盘，一套100平方米的房子，年租金是2万元，售价100万元，租价比是2%。再以城中为例：长江路九号楼盘，一套100平方米的房子，年租金在6万元左右，而售价在320万元以上，“租价比”仅为1.9%。同样，河西一套100平方米左右的新房，年租金才3万元左右，而售价普遍在200万元上下，“租价比”只有1.5%。
　　南京中原地产交易中心主管李千娥说，按照国土部的”租价比“计算方式，5%的“租价比”即为最合理的比值，也就是说一套房子正常应该是出租20年收回100%的成本。“我粗略统计了下南京各个区的租价比比值，多数比值应该是在2%—3%之间，也就是要靠30年到50年时间出租的总租金，才能和目前的房价维持同一水平。”
　　很显然，房价已偏离老百姓收入了
　　张辉认为，以“租售比”和“租价比”来推算房价是否存在泡沫，那现在几乎所有城市的房价都存在不同程度的泡沫。“你听说房价一年涨50%、甚至100%的，可租金这样涨可能吗？房价偏离老百姓收入已经是一个不争的事实！”
　　租售比:指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，即月租金和总房价的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：300-1：200。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。
　　租价比:是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。(现代快报)
4月1日是张先生续签房租合同的日子,对他而言,这一天,就像阴云不散的春日,多少有些压抑。他的房子距离北京5号线和10号换乘站惠新西街南口不到10分钟路程,以前3200元每月的房子,中介公司提出涨价,提高到3400元。
　　不过,这是唯一的选择,他的研究生同学上月在同样的区域看上一套60平米左右的房子,算下来至少要150万,北京北四环附近二手房的均价已经接近2.5万元每平米。以同样的价格计算,张先生的这套房租售比已经达到1:625。
　　国土资源部近日公布的《中国城市地价状况2009》中,首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念,并明确表示从这一概念角度分析,国内热点城市的住宅市场已经出现了泡沫。如果从张先生的个例看,可以说中国的房地产泡沫已经被吹大到令人担忧的地步。
　　而3月23日,美国著名投资公司GMO发表了一篇名为《中国的红色警报》,文中,房地产泡沫被列为中国已经呈现显著投机狂热的症状之一。