西安住宅存量2062万㎡ 当前存量去化周期约18个月

雨来

       据易道顾问数据显示，10月份西安市商品住宅市场供应量160.4万㎡，成交量120.9万㎡，成交均价6584元/㎡。另外一方面，目前全市商品住宅存量达到2062万㎡，按照近三个月的月均去化水平计算，当前存量去化周期约18个月。

购房客户观望情绪丝毫不减 实际市场没有明显好转

截止10月底，今年全市商品住宅累计成交1003.4万㎡，相比去年同期上涨0.8%，成交均价6495元/㎡，同比下降6.2%。近两个月市场成交数据保持高位，带动全年数据实现反超，但主要还是受到前期已售房源集中备案影响，另外2014年市场基调“以价换量”也起到一定作用，并非市场本身供求关系发生好转。

目前，限购限贷政策已经全面取消，央行给出基准利率的0.7倍的贷款利率下限，导致购房客户观望情绪丝毫不减；逆市下企业缓拿地、慢开工，减缓开发速度；市场出现的短暂窗口期并未给房企带来明显的好转，市场依旧处于调整阶段。

区域价格战愈演愈烈，以价换量成为趋势

从各区域实际表现来看，曲江二期近期价格底线不断被刷新，继而5180元/㎡挑战曲江最低价，接着又出现4899元/㎡抢占曲江等。曲江因一期开发饱和而向二期扩容的过程中，失去了环境资源的支撑又受到交通不便的制约，部分项目持续“滞销”，通过更名、降价、零首付和首付分期等方式“以价换量”。

10月平均开盘去化率为41% 以价换量项目取得了市场预期

10月新开盘数量18个（不完全统计），较上月增加6个。新增推案量56.1万㎡，新增推案成交量22.9万㎡，同比上涨63.3%。从去化情况来看，本月平均开盘去化率为41%，较上月上涨14个百分点，同比下滑7个百分点。

受到限贷政策放松、国庆假期以及年底将近等多重因素的影响，10月各房企普遍加大了推案的力度，新入市项目增多， 10月仅新入市的项目就高达9个，万科、阳光城、世茂等房企纷纷入市，积极抢占受政策带动影响下的大批入市客户。

从开盘项目成交情况来看，真正以价换量的项目取得了一定的市场预期，开盘去化率普遍高于50%，诸如振业泊公馆6300元/㎡的产品，万科幸福里7150元/㎡的精装产品，万科高新生活广场6800元/㎡的精装产品，均在价格上做出了表率；反观开盘前通过低价宣传，但实际开盘的价格明显高于客户预期的项目，惨遭滑铁卢，诸如阳光城丽兹公馆和天地源曲江香都等。

开盘项目集中于热点区域 高新去化领先

从开盘分布来看，本月开盘项目主要集中在曲江、高新、经开三个区域，作为竞争力较强的高新区，开盘项目的去化率明显高于其他区域，可见，市场竞争力较强的版块在淡市下的表现较为领先。就高新区域来看，万科高新生活广场直接以低价精装的优势取得了较高的去化率，而天地源丹轩梓园也主要凭借其核心地段的优势取得不错销售业绩。

总价60-65万的三房去化较好

就推案及去化主力的小三房而言，10月期间，面积区间在90-101㎡，总价控制在60-65万左右的三房，市场接受度较高。万科旗下两项目万科幸福里和万科高新生活广场的精装小三房去化均在70%以上，其总价控制在65万左右，直接以低价精装的优势取得了较高的去化率。

就改善型产品来看，本月天朗曲院庭香表现较为抢眼，项目首次开盘，其户型主打超高赠送，上叠墅享顶层庭院，中叠墅享一层大庭院，下叠墅享入户花园，最大赠送可达235㎡，折算后，均价在4685-8100元/㎡之间，超高赠送吸引到大批客户认筹及购买。

（易道顾问）