经济学家：房地产泡沫必破

滨户

        余丰慧：宽松货币是高房价元凶躲不过泡沫破灭大劫

　　东方财富网：您认为中国房地产泡沫会不会破灭？

　　余丰慧：房价高位运行，房地产总价值急剧膨胀，已经大大超过中国国民收入的承受能力，已经远远超过整个国民经济的潜在产出能力，远远超过普通居民收入上涨幅度，大部分购房者买房都依赖贷款等高负债，这给中国经济带来的隐患越来越大。

　　巨大的货币余丰慧：宽松货币是高房价元凶躲不过泡沫破灭大劫

　　东方财富网：您认为中国房地产泡沫会不会破灭？

　　余丰慧：房价高位运行，房地产总价值急剧膨胀，已经大大超过中国国民收入的承受能力，已经远远超过整个国民经济的潜在产出能力，远远超过普通居民收入上涨幅度，大部分购房者买房都依赖贷款等高负债，这给中国经济带来的隐患越来越大。

　　巨大的货币资金流向房地产行业，将带来三个恶果：首先，无节制推高房价，过度宽松的货币信贷是高房价的元凶，这一点也不言过其实。货币超发、信贷膨胀、银行贷款、影子银行资金大规模无节制流向房地产领域，是房价上涨的主要推手，谁也否定不了。

　　其次，酿造金融巨大的泡沫风险。最近对中国房地产泡沫破灭担忧的团体和人士越来越多。基本态势是，除了一些二三线城市房地产泡沫正在加剧破灭外，一线城市住房已经显露有价无市的市场迹象。这种僵持状态如果持续下去，房地产雪崩将是大概率事件。值得注意的是，喊了十几年房价上涨、楼市无风险的任志强近日突然改口说，2014年房地产市场风险非常之大。国际市场的最新情况是，新兴市场体国家的货币汇率已开始出现较大幅度的贬值，新一轮新兴市场局部性金融危机已经露头。随着美联储近期加大量化宽松退出的步伐，包括中国在内的新兴市场体国家大举撤资回流美国将越来越严重，这是造成中国房地产资金链条断裂、泡沫被刺破的外部因素。

　　再次，房地产泡沫的财富效应使得资金资本等生产要素全面涌向房地产行业淘金，造成实体经济缺血、不景气。一个房地产“坏孩子”正在扭曲中国经济结构，吸吮实体经济血液，使得百业凋零，经济陷入极度困境不能自拔，最终给中国经济带来巨大伤害。

　　因此，中国房地产已经躲不过泡沫破灭这一大劫，关键是，一定要尽快控制房地产行业的非理性野蛮生长，从税收、信贷以及严管影子银行资金流向上扼住资金流向房地产行业，通过可把控的操作使得房地产行业泡沫慢慢被刺破，实现软着陆，从而减轻对中国经济的伤害。

　　余丰慧：开征房产税对于抑制高地价有较大作用

　　东方财富网：房产税目前在上海和重庆试行，争议许久的房产税扩容是否能够落地？开征房产税会有怎样的影响？

　　余丰慧：面对近乎失控的房价，包括房产税在内的釜底抽薪长效调控措施将在三中全会后出台。只要房产税在税率上的力度足够，那么，住房投资投机将会被彻底清除出市场，房价一旦失去炒作土壤，不降都难。这里面格外需要注意两点：一是务必使房产税不伤及自住型首套、小户型面积的普通百姓需求者。这就要求房产税一定要确定好起征点即免征套数或者面积。比如：对第三套以上住房开征房产税或者对人均80平方米以上面积征收保有环节的房产税等。

　　二是在税率上要足够起到抑制投机投资需求的作用。这个职能也许与美国等国房产税(财产税)征收目的略有差异。这就要求征收对象实施较高的税率，比如：对第三套以上住房或者人均80平方米以上住房实施3-5%的高税率。大幅度抬高保有环节住房持有成本，实现抑制投资投机性需求的目的。

　　明确房产税为区县级政府主体税，增加了其税收收入和财力，一定程度上减轻其卖地生财的冲动，将从根本上铲除刚性高地价推高房价的土壤。美国等发达国家的财产税主要是以住房和土地为对象，可以视同房产税，是州和地方政府的主要税种，大概占到其全部收入的30%左右。在20世纪70年代住宅建筑繁荣时期，房产税也曾经引起过很多争议。当时住宅的价值和税收迅猛上涨，全国的纳税人都起来反对。一些州无奈将税率限制在住宅等财产市场价值的2.5%以内，直到今天他们对房产税率的限制都非常之严，但却存在与中国内地同样的问题：一些州和城市陷入了财政危机。美国地方政府没有办法卖地生财，宁可政府关门。而中国地方政府大肆卖地生财，推高房价。因此，开征房产税对于抑制高地价有较大作用，也是国际通行的做法。

　　余丰慧：高房价已经成秋后的蚂蚱蹦哒不了几天

　　东方财富网：您认为房产税能不能抑制高房价？高房价还能持续多久？

　　余丰慧：对于房产税一个争议是，要不要人大先行立法，然后全国执行。我认为，房产税既然已经在上海、重庆试点，而且1986年国务院已经出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》。那么，面对不断飞涨的高房价，时不我待。无论是房地产税试点扩围，还是全面推开，不妨先由国务院率先对《条例》进行修改后先行执行，然后条件成熟后再动议启动人大立法。

　　我认为，全面部署深化改革的十八届三中全会已经透露出的农地直接入市对高地价的影响，“小产权房”入市对高房价的影响，房产税对住房投资投机的平抑作用，三箭齐发、釜底抽薪，高房价已经成秋后的蚂蚱，蹦哒不了几天了。向房地产行业，将带来三个恶果：首先，无节制推高房价，过度宽松的货币信贷是高房价的元凶，这一点也不言过其实。货币超发、信贷膨胀、银行贷款、影子银行资金大规模无节制流向房地产领域，是房价上涨的主要推手，谁也否定不了。

　　其次，酿造金融巨大的泡沫风险。最近对中国房地产泡沫破灭担忧的团体和人士越来越多。基本态势是，除了一些二三线城市房地产泡沫正在加剧破灭外，一线城市住房已经显露有价无市的市场迹象。这种僵持状态如果持续下去，房地产雪崩将是大概率事件。值得注意的是，喊了十几年房价上涨、楼市无风险的任志强近日突然改口说，2014年房地产市场风险非常之大。国际市场的最新情况是，新兴市场体国家的货币汇率已开始出现较大幅度的贬值，新一轮新兴市场局部性金融危机已经露头。随着美联储近期加大量化宽松退出的步伐，包括中国在内的新兴市场体国家大举撤资回流美国将越来越严重，这是造成中国房地产资金链条断裂、泡沫被刺破的外部因素。

　　再次，房地产泡沫的财富效应使得资金资本等生产要素全面涌向房地产行业淘金，造成实体经济缺血、不景气。一个房地产“坏孩子”正在扭曲中国经济结构，吸吮实体经济血液，使得百业凋零，经济陷入极度困境不能自拔，最终给中国经济带来巨大伤害。

　　因此，中国房地产已经躲不过泡沫破灭这一大劫，关键是，一定要尽快控制房地产行业的非理性野蛮生长，从税收、信贷以及严管影子银行扼住资金流向房地产行业，通过可把控的操作使得房地产行业泡沫慢慢被刺破，实现软着陆，从而减轻对中国经济的伤害。

　　余丰慧：开征房产税对于抑制高地价有较大作用

　　东方财富网：房产税目前在上海和重庆试行，争议许久的房产税扩容是否能够落地？开征房产税会有怎样的影响？

　　余丰慧：面对近乎失控的房价，包括房产税在内的釜底抽薪长效调控措施将出台。只要房产税在税率上的力度足够，那么，住房投资投机将会被彻底清除出市场，房价一旦失去炒作土壤，不降都难。这里面格外需要注意两点：一是务必使房产税不伤及自住型首套、小户型面积的普通百姓需求者。这就要求房产税一定要确定好起征点即免征套数或者面积。比如：对第三套以上住房开征房产税或者对人均80平方米以上面积征收保有环节的房产税等。

　　二是在税率上要足够起到抑制投机投资需求的作用。这个职能也许与美国等国房产税(财产税)征收目的略有差异。这就要求征收对象实施较高的税率，比如：对第三套以上住房或者人均80平方米以上住房实施3-5%的高税率。大幅度抬高保有环节住房持有成本，实现抑制投资投机性需求的目的。

　　明确房产税为区县级政府主体税，增加了其税收收入和财力，一定程度上减轻其卖地生财的冲动，将从根本上铲除刚性高地价推高房价的土壤。美国等发达国家的财产税主要是以住房和土地为对象，可以视同房产税，是州和地方政府的主要税种，大概占到其全部收入的30%左右。在20世纪70年代住宅建筑繁荣时期，房产税也曾经引起过很多争议。当时住宅的价值和税收迅猛上涨，全国的纳税人都起来反对。一些州无奈将税率限制在住宅等财产市场价值的2.5%以内，直到今天他们对房产税率的限制都非常之严，但却存在与中国内地同样的问题：一些州和城市陷入了财政危机。美国地方政府没有办法卖地生财，宁可政府关门。而中国地方政府大肆卖地生财，推高房价。因此，开征房产税对于抑制高地价有较大作用，也是国际通行的做法。

　　余丰慧：高房价已经成秋后的蚂蚱蹦哒不了几天

　　东方财富网：您认为房产税能不能抑制高房价？高房价还能持续多久？

　　余丰慧：对于房产税一个争议是，要不要人大先行立法，然后全国执行。我认为，房产税既然已经在上海、重庆试点，而且1986年国务院已经出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》。那么，面对不断飞涨的高房价，时不我待。无论是房地产税试点扩围，还是全面推开，不妨先由国务院率先对《条例》进行修改后先行执行，然后条件成熟后再动议启动人大立法。

　　我认为，全面部署深化改革一定会对高房价有一个说法。已经透露出的农地直接入市对高地价的影响，“小产权房”入市对高房价的影响，房产税对住房投资投机的平抑作用，三箭齐发、釜底抽薪，高房价已经成秋后的蚂蚱，蹦哒不了几天了。

三多堂

楼主，我支持你！

薄师禹

难得一见的好帖！

白丁

佩服楼主！

老玩童

不管你信不信，反正我是信了。

立言

楼主，我支持你！