适用公平原则判决变更25年前“白菜价”签订的合同

杨东峰

    

“白菜价”签订25年合同 镇政府要求增加租金

  
    

南通中院适用公平原则判决变更

  

本报讯 以极低价格租赁政府为期25年的土地，租赁合同已经履行了10年，因周边土地流转价格一涨再涨，出租方镇政府要求承租人提高租金遭到拒绝。镇政府一纸诉状将承租人告上法庭。

近日，江苏省南通市中级人民法院对这起土地租赁合同纠纷作出终审判决，承租人黄某被判按照周边土地流转的较低价格即本地区上一年度平均市价800斤大米的价格向原告支付租金。

2002年12月9日，如皋市下原镇政府与黄某签订《土地租赁合同》，约定镇政府将63.2亩的集体土地租赁给黄某种植花木，租赁期限至2028年5月30日，共25年；前10年租金为每年每亩200元，后15年为每年每亩600元。合同签订后，如皋市公证处对该合同进行了公证。从第二年起，黄某实际按照每年每亩400元的标准支付土地租金。

因黄某承租地块的周边土地租金近年多次见涨，镇政府遂与黄某商谈提高租金事宜，遭到了黄某的拒绝。2012年12月28日，在合同已经履行10年后，镇政府向如皋市法院提起诉讼，要求被告按照周边土地流转价格每亩1000斤大米的市价给付租金。

如皋市法院审理认为，随着近年来党和国家有关农业政策的调整变化，农民在耕种土地上的负担大量减轻，特别是2006年国家取消农业税费并实现农业补贴政策后，农民种田的积极性进一步提高，加之土地资源的稀缺，土地流转价格逐年提升，目前涉案土地周边流转费用普遍已达每亩每年800至1000斤大米市价。因物价上涨增幅较快，黄某种植的花木价格较十年前也有大幅度提升，其利润空间不断增大，如果继续按照原来的约定履行合同，会使得黄某获得的利益明显大于合同正常履行所取得的收益，而这种收益的取得，一方面由于国家政策调整这一当事人意志以外的原因所致，另一方面花木价格上涨也包含了地价上涨的因素，国家政策行为的变动通常不可能为当事人在签订合同时所预见，因此如果继续按照原协议约定的价格履行对原告来说显失公平。

在双方不能协商一致的情况下，法院参照本地区土地流转费市场价格以及双方约定的承包期限、承包土地目的等情况，从2013年1月1日起酌情调整为每年每亩按本地区上一年度平均市价800斤大米结算租金。

黄某不服，向南通中院提起上诉。

南通中院经审理认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，遂驳回上诉，维持原判。

（顾建兵 许夕坤）

■法官说法■

适用公平原则有利于平衡当事人的利益

顾建兵 薛 专

公平原则是民事活动的一项基本原则，具有弥补、完善制定法体系之缺陷的法律功能和作用。在双方均无过错的前提下，适用公平原则处理合同纠纷有利于防止当事人滥用合同权利，维护及平衡当事人之间的利益。

“我国农村土地承包法第二十条规定，耕地的承包期为30年。在这样长的承包期内，因发包方对标的物缺少正确的认识和评估，承包租金基数过低，由于时过境迁，受物价上涨、政策变化、管理投入等方面因素的影响，发包方要求调整承包租金基数而引发的土地租赁合同纠纷案件逐步呈上升趋势，由此而发的社会矛盾和不安定因素不断凸显。”据该案一审承办法官沙建国介绍，最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，因承包方不收取流转价款或者向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显失公平的，法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理。

本案中，双方签订协议时间为2002年，当时农民种田的积极性普遍不高，因此当初的流转土地的价格具有一定的历史原因，符合当时我国农村状况。但随着国家加大对农村的扶持力度，各种相应的惠农政策相继出台，特别是2006年农业税条例废止，农民的种田积极性明显提高。另外，随着涉案周边土地被开发建设，导致该地域土地市场价格逐年提高。国家政策行为的变动通常不可能为当事人在签订合同时所预见，因此继续按照原协议约定的价格履行显失公平，法院在双方不能协商一致情况下，按照公平原则予以调整与法有据。

人民法院报2013年7月10日