农用地转租用于非农建设合同无效

杨东峰

层层转租用于非农建设

土地租赁合同被判无效

     2007年，小郭的父亲向厦门市集美区后浦自然村多位村民租赁了位于集美大道旁、紧邻海军农场的土地，面积约12亩。2007年11月，小郭将此空地部分转租给许某，租赁面积7000平方米，租赁期限自当日起到政府征用为止，并约定，前三年每平方米2.5元，每季度共计人民币5.2万余元，五年后每平方米3元，每季度共计人民币6.3万元，每年分四次付款，每三个月付一次租赁款；公摊50平方米，每平方米2.5元。

      之后，许某又与余某签订租赁合同，约定将锦园村五组集美大道旁、海军农场隔壁面积为5000平方米的空地租赁给余某使用，租赁期限从2008年1月1日起到政府征用为止（租期5年以上），前5年每平方米4元，共计2万元/月，后五年每平方米4.5元，共计22500元/月，每年分四次付款，每三个月付一次租赁款，租金从2008年1月1日起算；地块权属许某所有，如发生权属纠纷，给余某造成经济损失，由许某承担责任。许某应协助余某处理在建筑设施筹建中发生的纠纷。

     2007年12月，余某又与常某签订承包搭盖厂房合同，以每平方米15元的金额搭盖钢结构厂房，材料由余某提供。后因余某与许某发生纠纷，双方遂诉至法院。

     法院经审查认为，双方租赁合同明确约定涉案土地不是用于农业建设，而是用于非农业活动，合同改变了土地的农用地性质，将土地用于厂房建设，双方在签订租赁合同时均清楚租赁土地的用途。许某在清楚余某的租赁用途后，却未如实告知土地性质，也未办理农用地转建设用地的手续，而仍然与余某签订租赁合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。

      法院认为，本案讼争土地为农用地，许某等人将其租赁的土地转租给余某用于非农业建设，用于临时搭盖厂房，违反了法律和行政法规的强制性规定，故余某与许某所签订的租赁合同，依法应认定为无效。

    人民法院报20130120