未验收就通知交房是无效民事行为

杨东峰

未验收就通知交房　开发商违约吃官司

周以明　周勇　杨彰立

         本报讯(记者周以明　通讯员周勇　杨彰立)商品房未通过验收就通知业主交房，是否具有法律效力?贵州省检察院抗诉的22件商品房买卖纠纷系列案给出了否定的答案。贵阳市中级法院近日再审该系列案后认定，开发商通知交房时商品房未通过验收，不符合约定的交房条件，是无效民事行为，依法改判19件、调解3件。陈某等购房户据此获得了合同约定的赔偿金。

        2006年3月，陈某等22人与贵州城乡建材建筑开发公司(下称城乡建材建筑公司)签订了购房合同，并支付了全部购房款。合同约定:商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续;当年12月31日前，出卖人依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格、符合合同约定的商品房交付买受人使用;如果不能按时交房，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。

      2007年2月25日，城乡建材建筑公司登报通知交房;当年8月23日，商品房才经公安消防机构验收，符合国家消防技术规范要求;2008年6月9日，该公司再次登报通知交房，陈某等人收房后向贵阳市小河区法院提起诉讼，请求依法判令该公司支付逾期交房违约金。

       法院审理后认为，城乡建材建筑公司第一次登报通知交房时不具备交房条件，但该房已于2007年8月23日经公安消防机构验收，符合国家消防技术规范要求，逾期交房违约金应计算至此为宜，遂判决该公司支付陈某等购房户逾期交房违约金，逾期时间为2007年1月1日至8月23日，数额为每日已交房款的万分之一。

       陈某等人不服，提出上诉。贵阳市中级法院审理后驳回上诉，维持原判。陈某等人还是不服，向检察机关申诉。

        检察机关审查后认为，2007年2月25日城乡建材建筑公司虽然登报通知交房，但当时商品房未通过验收，不符合约定的交房条件，该行为应视为无效民事行为，后房屋经验收达到了交房条件，但该公司未按照合同约定，履行书面通知交房的义务。2008年6月9日，该公司才再次登报通知交房，该行为可视为其履行合同约定的书面通知交房义务。因此，逾期交房违约金应当从2007年1月1日起至2008年6月9日止。

       贵州省检察院向该省高级法院依法抗诉此案，法院指令贵阳市中级法院再审。

      贵阳市中级法院近日再审该系列案时，采纳了检察机关的抗诉意见。

检察日报20120607