联立合同不是附生效条件合同之新闻案例

杨东峰

约定转卖屋内设备，买卖不成租房合同还有效吗

检察官：勿混淆合同联立和附条件合同情形

张闻晓　曹普卿

   2009年2月17日，惠林公司与李君签订了一份租赁合同，约定惠林公司将一门面房租赁给李君使用，租赁期限为3年，房屋月租金为人民币4万元，租金三个月支付一次。另外，双方达成转让该门面房内设备的协议，租赁合同载明:惠林公司“以原价的50%转让给承租人所有”，以盘存为准并于盘存当天由李君付清转让款。合同签订后，李君向惠林公司支付了三个月的租金共计12万元，后李君开始对房屋进行装修。装修进行中，双方对合同中约定的设备设施的转让价格发生争议，惠林公司认为原价是指惠林公司购买时所付的对价，而李君则认为原价是指转让时的市场价格。因双方协商未果，惠林公司遂在三个月后将该门面房另租他人。李君知道后诉诸法院，请求法院判令依法解除双方所签房屋租赁协议，判令出租人惠林公司返还其已付租金12万元，并赔偿其装修的费用。

  一审法院经审理后认为，原告、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，但该合同中约定转让门面房内设备，系合同所附的生效条件，只有该条款满足，此合同方生效。由于双方当事人直到庭审时仍未能就该条款达成一致意见，设备设施的所有权未发生转移，导致合同的目的无法实现，条件未成就，故该租赁合同不发生法律效力。因此判决惠林公司返还12万元的租金;对添附产生的装修款予以赔偿。

    因惠林公司错过上诉期，一审判决自动生效，百般无奈的惠林公司来到检察院申诉。检察机关经审查后认为该案存在法律适用上的错误，本案是合同联立而非附生效条件合同。经办检察官解释，所谓附生效条件合同，是指当事人在合同中特别规定了一定的条件，以该条件是否成就来决定合同是否生效的合同。如果条件成就，则合同生效;反之，则合同不生效。合同法第四十五条第一款规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”同时，对其中的“条件”也作了明确的解释。条件必须是将来发生的客观上不确定之事实。也就是说条件在将来是否发生，当事人是不能肯定的，于合同而言是附属性的。正因为条件的这些特性，附生效条件合同中的条件特别容易与无名合同中合同联立的情形混淆。所谓合同联立，是指数个合同具有相互结合的关系。形式上是一个合同，但构成部分同时属于不同的合同类型。这种合同可以有主要部分与次要部分之分，但二者效力不存在依存关系，分别适用各自的合同规范。实践中人们为了交易的方便快捷，往往将不同性质的合同混合在一个合同中。

    在本案中，所涉的合同即是租赁与买卖联立的合同。双方当事人之间的合同主要是租赁关系，该合同中“出租人收取转让费后，室内设备归承租人所有”的条款是对于租赁房屋内设备转让价格及归属的约定，是当事人在租赁合同中混合了一个买卖合同文本，是该合同中的次要部分，但其实该条款是可以自立为另一个买卖合同的。同时，该买卖条款由于“原价格”约定不明产生争议且无法协商一致，最后没有发生效力，该买卖行为确系将来要发生的，不属于客观上不能确定能否发生的事实。因此该条款不应定性为合同所附的条件。

    检察机关依据上述理由提请抗诉后，法院依据《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的、数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”的规定，确认租赁合同为生效合同，撤销了一审法院认定该合同无效的判决。因李君主张的装修损失未提供相关的证据证明，法院不予支持。最后法院判决驳回李君的诉讼请求。

    (作者单位:郑州市金水区人民检察院)

检察日报20111217