西安楼市限购令出台 限购二套房禁购三套房

明天

      昨天召开的市政府常务会议通过了我市《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），对我市居民家庭住房限购以及二套房贷等问题进行了明确规范。如执行调控政策不力，市政府将约谈、问责区县、部门、开发区负责人。

《通知》对市民最关心的房屋限购和住房贷款问题做出规定。

限购政策

自《通知》发布之日起，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

停购政策

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区向其售房。

二套房贷

对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。《通知》要求银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

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根据《通知》要求，我市同时通过做好保障性住房供应、稳控房价、严格住房用地供应管理等方式加强房地产市场调控，逐步解决城镇居民住房问题。

一季度末公布房价控制目标

《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。我市的《通知》亦明确，积极采取措施，稳控房价，一季度末，市政府将公布本市2011年度新建住房价格控制目标。

大力发展公租房

《通知》要求，各区县和部门、开发区要加大对保障性住房建设的支持力度，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。积极引导鼓励房地产开发企业参与保障性住房建设和棚户区改造，确保在新出让或划拨土地的经济适用房项目、普通商品房项目和棚户区改造项目中，廉租住房的配建比例分别不低于15%、5%和30%，全面完成2011年保障性住房建设8.6万套（户）的目标任务。

大力发展公共租赁住房，鼓励机构投资者投资经营公共租赁住房，引导产业园区和大中型企业等建设公共租赁住房，合理确定租金水平，加强管理，健全准入退出机制。

购房不足五年转手 全额征税

对个人购买住房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征收个人转让住房营业税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策，确保政策执行到位。

实行差别化土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行清算和稽查。认真落实现行税费优惠政策，对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、棚户区改造安置住房建设、买卖、经营等环节涉及的城镇土地使用税等予以减免。保障性安居工程建设项目，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

增加限价商品住房用地

要切实落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要优先保证保障性住房用地。

进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。要积极增加限价商品住房用地计划供应量。

两年不开工建房 土地要收回

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

加快个人住房信息系统建设

进一步完善购房人购房资格核查机制，加强对购房人资格的审查，确保限购政策落实到位。不符合资格的购房人，不予办理商品房网签、备案和二手房过户手续。对没有严格核实购房人资格，违规售房或代理售房的房地产开发企业和房地产经纪机构，要严肃查处。《通知》要求公安、民政、人力社保等部门配合做好购房资格审查工作。

调控不力 市府将约谈一把手

对于出现新建住房价格过快上涨、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价、住房保障年度目标任务未完成、租售管理和后期使用监管不力、执行差别化住房信贷、税收政策不到位、房地产相关税收征管不力、个人住房信息系统建设滞后等问题的，市政府将约谈、问责相关区县、部门、开发区负责人。

记者 崔晓刚

专家声音

限购令将加剧观望情绪

西安楼市限购令昨天出台，这将会对西安的整个市场销售产生多大影响？西安房地产信息网数据研究中心总监李宇兵认为，新政出台后市场观望情绪会加剧，会对上半年楼市销售形成压力。

李宇兵说，西安改善型需求置业人群占到购房人群比例的一半以上，从购房付款方式来看，所有置业者中选择按揭付款的人群比例占到60%左右，尽管具体到改善型人群采用按揭贷款的比例尚不掌握，但从身边的改善型需求人群付款方式来看，按揭仍然是主要方式，因此从这个层面上来看，二套房贷首付升至六成，其影响的置业人群范围相对较大。

李宇兵同时表示，政策对西安房地产的影响相对有限。他认为，目前对市场产生影响的是诸如加息、房产税试点等多个政策的“组合效应”，这将会改变对后期市场的预期，因此从这个层面上来看，预计此轮政策出台后，西安市场观望情绪会加剧。

2010年诸多遏制商品房市场房价快速增长的政策直接对二手房市场形成影响。目前西安五年内房龄交易量占到市场总量的20%左右。这个政策将使得商品房市场二次及二次以上置业人群的购房热情明显受挫，也对改善型需求形成影响。某房地产市场经理吕德海认为，就目前西安市场而言，差别化信贷政策(限制二套)已开始实施；其次，二手房交易不足五年全额征收个税、营业税也都在运行，由于对一套房政策没有改变，对刚需没有任何影响。但是会对改善型需求带来一定影响。

君子好逑

新政出台后市场观望情绪会加剧，会对上半年楼市销售形成压力。