具备房屋、数量、价款、履行地点和方式等内容预订合同就是买卖合同之新闻案例

杨东峰

“一房二卖”惹祸上身

洛阳一开发商被判双倍赔偿房款

       本报洛阳10月28日电  今天，河南省洛阳市中级人民法院对一起房屋买卖纠纷案件作出终审判决：驳回开发商的上诉，维持涧西区人民法院判令其返还购房者房款本金39万余元并另行赔偿39万余元的一审判决。

  　　王女士是一名公司白领，事业有成，2005年夏天经过精挑细选后相中了洛阳市繁华路段一套面积147平方米、总价款39万余元的商品房。与开发商签订商品房预订合同后，王女士先是预交了5000元定金，随后又于当年9月依约一次性交清房款。开发商出具了收据后，告诉王女士2006年10月底前就可以搬进新房。

  　　不料，交房日期到了以后，王女士怎么也要不到房子，直到2007年7月，开发商不但没有跟她签订正式的商品房买卖合同，竟然又以44万元的价格将王女士订购的房子卖给了他人，该价格高出王女士预订价近5万元。

  　　王女士非常气愤，以合同欺诈为由将开发商起诉到洛阳市涧西区人民法院，请求法院解除双方的商品房预订合同，判决开发商返还其已经支付的39万余元房款，并另行赔偿39万余元赔偿金。

  　　庭审中，开发商辩称王女士违约在先，其交纳购房定金后本应和房地产公司协商房屋交付条件、时间、违约责任等事项，但是王女士在接到签订合同的电话后，故意不到公司销售现场签订正式合同，因此违约责任应由其自行承担，开发商也就有权按照约定将房屋卖给第三人。另外，既然双方没有签订正式合同，开发商也就不存在所谓的合同欺诈事宜，况且该公司在本起房屋买卖中也没有什么过错，因此按照相关规定，该公司只需将王女士的购房款退还即可，王女士的双倍索赔请求根本没有什么依据。

  　　涧西法院一审判决开发商双倍赔偿王女士的损失之后，开发商提起上诉。（高  晋）

法官说法

预订合同已生效 一方毁约法不容

  　　终审宣判后，涧西法院负责审理本案的胡晓光法官对判决理由予以了解答。

  　　胡晓光认为，2005年7月，王女士与开发商在平等自愿的基础上签订了商品房预订合同，该合同包含了买卖合同应当具备的当事人的资料和房屋、数量、价款、履行地点和方式等内容，具备了买卖合同应具备的基本要件，已经形成了具有实质内容的商品房买卖合同，因此该预定合同合法有效，应受法律保护。

  　　预订合同签订后，王女士按照约定全额交纳了购房款，履行了商品房买受人的义务，开发商亦接受了王女士的购房款并出具专用收据，表明开发商亦确认了王女士的行为。2006年10月31日，房屋交付使用时间到期后，开发商不仅没有将王女士预订的商品房交付，反而在没有告知王女士的情况下私自将已订购商品房另行出售，并办理了所有权证书，因此而侵害了王女士的合法权益。

  　　为此，王女士要求解除其与开发商之间的房屋预订合同，返还房款，并要求开发商承担已付房款一倍赔偿责任的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，法院应予以支持。

编  后

“一女二嫁”有原因 惩罚性赔偿是利器

  　　近些年来，房地产市场“一女二嫁”现象屡屡发生，而究其根源不外乎三点原因，一是某些开发商缺乏基本商德，在房地产开发行业也没有长远打算，往往以一女二嫁方式损人利己；二是开发商与买房人存在明显的信息不对称现象，给开发商实施欺诈行为创造了条件；三是房地产市场持续火爆，房价持续上涨，对开发商毁约制造了不少的诱惑。

  　　为此，2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明确规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这一司法解释的出台，成为解决一房二卖类争议的利器。

  　　实质上，上述司法解释的精神实质与消费者权益保护法第四十九条如出一辙，本质上都是一种惩罚性赔偿措施，其宗旨都是制裁和遏制恶意毁约、摒弃诚实信用原则、损害市场交易安全等行为，促进社会诚信制度的确立。

  　　本案判决，无疑是上述立法精神的具体体现。（张  理）

人民法院报2008年10月29日

长安18子

人闲了吃烟