居民购买农民房屋合同无效之新闻案例

杨东峰

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北京宋庄房讼案终审判决 买卖宅基地合同无效
2007年12月17日17:40 　 新华网　 李京华　
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新华网北京１２月１７日电（记者李京华）北京市通州区画家村“宋庄房讼”案１７日由北京市第二中级人民法院终审判决，判决认定买卖宅基地合同无效。

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马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民。李玉兰系城镇居民，户籍地为河北省邯郸市。

２００２年７月１日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以４．５万元的价格卖给李玉兰。去年２月，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。

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北京市通州区法院一审认为，李玉兰系城镇居民，依法不得购买农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛。李玉兰不服提出上诉。

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画家村坐落在北京东部潮白河畔的宋庄镇小堡村一带，如今这里拥有很多农民房改建的艺术家工作室、商店，以及造型各异的美术馆、画廊等。从１９９４年多名画家入住宋庄到现在，画家村已经聚集了海内外近１５００名艺术家，成为中国最大的、国内外知名的画家聚居地，并于２００６年被规划为北京市十大文化创意产业集聚区之一。十多年前画家刚来时，买个上百平方米的农家院只要一两万元，而现在要二三十万元。目前在画家村定居的近１５００名艺术家中，有２００多人买了农民房。

据了解，画家村陆续发生卖房农民因反悔起诉画家的案件，至今形成了１３起农民讨房诉讼。１３起农民讨房案起诉的理由基本相同：购房者不是农民，所以双方的房屋买卖协议无效，依据则是“城里人不许买农民房”的政策。

二中院经审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，认定合同无效是正确的。

二中院也在判决中指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。

审理法官说，鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。