|
|
西安市住建局：全市住宅总量已超400万套' P$ [: D) N$ D0 a1 S$ R& h: k
. J- v8 E! G: A& ?4 l+ ^: g9 d
人均住房面积接近34㎡，10年间增10㎡
9 [ m- J8 j( |1 ~( c/ K4 K8 y
3 D- i3 D) H! @1 _/ ] B+ |7 B9 | 套户比远高于全国水平，但居住水平不高
- B* j4 o3 r, _! y
1 ?. e9 }+ R( ]9 ^6 D 刚需换房需求旺盛，新房热度超二手房 R! O+ ~; \7 m; M3 A! R+ P& H
( K/ b1 N# i) r* D+ c
西安市住宅房屋总量已超过400万套，成为近期房地产市场议论的热点。在商品关系中，价格由供求关系决定。那么西安到底有多少房子？真的很“缺房”吗？
2 d V- M* s7 Q" }: D; k4 W# l
2 o- Y- F4 H8 }( S' U. y* l 400万套只是一个保守数字% s8 V: S) g; N: z# M8 V/ K5 c
* V: T& T6 X& G! q8 }
西安住宅或再多百万套7 n1 Y: F- p* d+ C# Z
& b! ]7 c) l* J8 a 西安房价在近两年快速上涨，那么，西安到底有多少房子？近日，西安市住建局公布的数据显示，全西安市住宅房屋总量已超过400万套，其中不含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源总量。
; J f( K4 N0 y2 R& [6 U K9 b7 A, Z4 l! U$ c) I, b* {
独立地产评论人李连源认为，如果将农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的房源数量，90年代旧城改造的居民安置住房，这些住房都算上的话，“大概还有120万套左右。”4 Y9 K( M% y4 [9 w" D
% m1 o& a5 D) _# ?$ C! G
而西安金融行业人士周文豪认为，按照官方统计，截至2018年，西安累计建设住宅约2.2亿㎡。按户均100㎡计算，差不多就是220万套住宅。如果户均面积再小一些的话，套数可能会更多一些。8 c: C; t- X7 [" ^$ k9 ^
+ Q: U5 B) v/ J5 f
“欠缺产权登记的安置房等是统计难点。”美城股份首席市场分析师沈玮表示，西安城六区曾有292个城中村，到2017年已启动221个城中村的整村拆除工作，每个村从数百至上千户不等，由此需求的安置房源可能在20万套以上。1 f# |& V; X1 o( _+ R4 o. v
+ c. k4 ?1 A& v9 v1 x 西安存量房市场中也存在不少小产权房。由于西安城改项目数量在全国省会级城市里面居前列，可以判断，西安的小产权房数量不容小觑，比如沣东新城的三桥区域，就有小产权房的小区将近20个。+ @4 |3 H/ {/ o
9 H% ~1 s$ N5 Y- P
这些房源没有取得权属登记，统计相对空缺。“曾经有媒体报道说，西安小产权房占现有住房30%。近几年，西安商品房数量增长明显，小产权房占现有住房15%左右，大概60万套。”李连源分析。
; W( x% ?$ h) K, [3 p8 H$ t* @
/ Y7 N4 e9 k$ ~6 B# ]% b1 m2 k 值得注意的是，前些年的一些城改房和棚改房项目，由于种种原因不少没有获得房产证，这一部分占比也比较高。业内判断，小产权房+城改房（没有产权证）+棚改房（没有权产证）+城中村+部分军工单位的房子，保守估计或在120万套左右。这还不包括农村房子，如果算上农村的房子，数量更大。
* E- t2 l9 V m! J/ y# k( a' g$ [/ C) [; m% T
西安人均住房面积接近34㎡- L: P- Y- \: S: c. }
" M0 Y: r; R5 B% z; \ 十年间增加了10㎡% \4 d/ |8 z3 d. A% A, M" r
/ j/ z4 G$ b" A3 R! c" a$ F- i# ~ 从1986年全国第一次房屋普查至今的30多年时间里，西安住房数量出现了巨大变化，很多住户都有过换房和搬迁经历。西安人的居住现状如何，近年来又发生了哪些变化？/ w; h0 r9 c/ K4 s2 @
% {* j8 X2 K' b; C( H! E 据西安市统计年鉴显示，截至2017年，西安城镇居民人均住房建筑面积为33.7㎡，也就是说，平均一户三口之家拥有101.1㎡的房子。按住房来源区分，87.7%属于居民自有住房（包括自建住房8.9%、购买商品房34.2%、购买房改住房35.5%、购买保障性住房4.1%、拆迁安置房4.2%和继承或获赠住房0.8%），租赁住房和其他分别为10.1%和2.2%。
9 G$ S7 Y; r0 T) P$ Y& g! S. r G# G3 B0 e
资料显示，2007年西安城镇居民人均现住房建筑面积只有23.63㎡。十年间，西安城镇居民人均现住房建筑面积增长了10.07㎡，增幅约42.62%。“越来越多家庭取得自有住房，这是客观事实。”李连源认为，但这并不代表购房需求不存在了。许多住在房改房、保障房及部分拆迁安置房的居民面临换房需求，将和新增人口一起成为商品房消费主力。
. ]2 w, m1 h: a
7 z4 D0 g& j/ K9 E 与全国平均水平相比，西安城镇居民人均住房面积偏低。国家统计局数据显示，2017年中国城镇居民人均住房建筑面积为36.9㎡，比西安的33.7㎡高了3.2㎡。此外，在全国337个地级及以上城市中，2017年有87个城市人均住房建筑面积小于30㎡，占比25.8%；127个城市人均住房建筑面积在30-35㎡之间，占比37.7%；88个城市人均住房建筑面积介于35-40㎡，占比26.1%；35个城市人均住房建筑面积大于40㎡，占比10.4%。0 t& G7 P$ |7 k
! T$ P, I0 k6 t6 y9 ^7 m/ C' G8 k 不过，以人口普查或抽样调查定义的人均住房面积，恐怕不足以反映城镇家庭住房的不平衡程度。有分析人士提出，考虑住房实际使用中存在出租、出借甚至空置情形，人均住房数据可能会低估富裕家庭产权住房面积，也会高估贫困家庭的产权住房面积。; w7 i a7 V( P/ f3 W; B
7 _ t. o+ {- }$ ~ 西安套户比存在过剩之嫌
5 J. O* |# z* i7 z0 {. |
+ D3 h# v L6 U* I4 }8 m 但刚需换房需求依然旺盛5 I! i1 P$ r% k! Z( z1 o1 ?( b- r
3 T1 |4 V w- U 任泽平在《中国住房过剩还是短缺》的报告中，用套户比（即厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）对国内住房供给情况进行评估：2017年中国城镇住房套户比为1.07，不存在过剩问题。按现有住房存量和人口规模，西安套户比状况如何？, K' Z0 V9 {( x
( N( K: L- R4 r 截至2018年年末，西安常住人口1000.37万人，其中城镇人口740.37万人。按三口人为一个家庭，约有246.79万户常住家庭。即使以400万套住宅计，每户常住家庭拥有住宅约1.62套。套户比是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其衡量线为1.1。小于1，表明住房供给总体不足；等于1.1，则表示住房总体基本供求平衡。如果仅仅看套户比西安要远远高于全国水平，存在明显的住房过剩。
/ ^7 F: \: u7 N. B6 i, _
0 D ]+ e9 M7 h0 I3 u; }- R 按照前述的表述，不包括农村房，按照520万套房子计算，西安每户家庭平均拥有两套房子。1 P8 [& @6 J. r% R
8 c5 s, a* o! ?7 E: C3 U
国内房企万科在2015年年报中也曾提到内地49个城市套户比状况。截至2014年末，套户比低于1的有北京、上海等12个城市；套户比超过1但不超过1.1的有济南、武汉等8个城市；套户比超过1.1的有西安、成都等29个城市。并指出，“2014年和2015年商品住房新开工面积的持续下降，有其合理性，这是去库存的必经过程。”
2 d9 l6 w" P i9 b' G5 d9 ^$ t) J
& t: J6 \4 M6 n 李连源表示，如果仅以人均住房面积或套户比来推算，西安住宅存量的确有过剩之嫌，但并没有体现出住房资源不均衡现状及不断变化的居住改善需求。* {0 ?5 h. Z: i
5 M; r5 x! E: J; Q$ ^! k% V 西安住房市场仅从套户比来看，似乎是过剩，但是实际情况是相对短缺。周文豪分析，一是大量居民的居住水平较差，住在2000年以前的老旧住宅里面，没有电梯、停车位、天然气、暖气，甚至欠缺物业管理，就更不要说城中村的居住水平了；二是每年大约有3%的房源在自然折旧，而最近3年的住宅销售面积大约只有1800万㎡，新房对于折旧房源的替补不足。
# n( t2 [" X( ~- ~# b% ?8 s# V# h, a7 ?* ^: o
家庭规模小型化，被视为住宅增量市场的另一机会。数据显示，我国家庭户均规模从1982年的4.41已迅速降至2010年的3.09，其中2010年城镇家庭户均规模为2.85人。华商报记者梳理近年来西安统计数据发现，西安城镇家庭户均规模基本维持在2.7-2.8人。$ X/ G9 o9 S% G1 e. i2 g
% B% c: n) r2 J- l) C& S
“家庭规模小型化可能会带来更多居住和更大的人均住房面积需求。”沈玮指出，因生育率下降、晚婚、不婚和离婚率提高、寿命延长、人口流动等因素，家庭规模小型化几乎是全国甚至全世界人口发展的普遍趋势。2 ~. R* |% J+ H3 Z$ `' }$ b: K
* J2 U2 o- ]7 O 新房热度超过二手房2 L0 W" U6 L) Q0 y5 a
- j+ ]! O& u- H/ m: i
主要因新房更具投资价值/ B2 ~6 H7 [; ]7 H+ \
/ P/ j1 f7 V9 S/ E2 |. n8 ?& { 西安房子看起来并不短缺，但在新房销售市场，要买一套合适的房子却并不轻松。统计数据显示，今年上半年，西安住宅销售面积933.12万㎡，同比下降10.8%。
. G# L; @. V" M8 _' ~6 g# S4 j9 P3 k2 J$ z/ b8 `' V
销售规模下降背后，是新房供应相对偏少。上半年西安有3.75万套房源获得预售证，但仅有42925套房源进行线上登记，意向登记的家庭达128969个（含重复登记）。截至7月29日，7月份西安共有4815套房源接受线上登记，意向登记家庭数量达15766个。今年1-7月份，西安大约有近5万套房源进行线上登记，意向登记家庭则超过14万。) x* U: {. ~6 m4 ?$ t6 x
2 H# e6 L' P) j 意向登记并不能完全反映实际需求。因为有大量房源出现核验未通过的情形，与意向登记时的火爆对比鲜明。以7月份推盘的22个项目为例，只看意向登记，1套房子有3个家庭争，但实际上，最终摇号的为12个项目，还有10个项目形成流摇，千人摇与0通过并存。! R! j, K7 `, E4 H/ Y: z
1 x$ C: C- A5 O( o! |2 B
新房市场登记火爆，存量房市场只能说有价无市。据诸葛找房研究中心统计，今年上半年西安二手房挂牌量逐月上升，1月份挂牌量超过6万套，而到了6月份已升至9万套以上。
5 C8 p9 n u W0 A; |3 B6 g
4 t8 X; A+ T! E9 y9 b. U; W0 Y. l “西安虽然存量房规模足够大，但二手房交易量不及新房的一半。”沈玮表示，除了二手房权属限制交易，新房的金融属性在现阶段更强，从而吸引了更多资金流入。) R+ ~% _* B* g% q* W H
) Y! p6 t# @. Z1 V0 M 周文豪认为，政策因素对新房市场的影响要高于二手房。性价比较高、售价吸引力强的房源，在购房者眼中，成了只要摇上就是赚，这种买涨预期是二手房无法相比的。
1 t% h, h1 u: T* I& U% d2 L- j2 Z9 Z @- c! d. r+ |
不过，新房热度的持续也存在不确定性。沈玮认为，限购升级和供需变化滞后，未来一段时期西安新房销售可能将出现较明显变化，进而对居高不下的楼盘定价产生影响。
/ q9 i0 ?0 o2 J/ E. @. ?! V2 }3 [
房价分化是趋势9 m: P& K+ M" l4 s) z0 K
" M" L3 b1 R2 M8 @( {- n" O, h/ Q! M 物有所值的好房子仍然短缺
3 h) L6 t+ c8 t& o8 ^: Z9 e0 @- i* g% a/ U; S% d
包括西安在内的大中城市，楼市热度主要是因为城市化进程导致的人口向资源优势城市集中，导致住房结构化供需不平衡，这恐怕也是目前大中城市房价居高不下的核心因素。除此之外，市场炒作，投资非理性，资源不均衡等，进一步扭曲了结构化的供不应求。
$ v8 ~; ?' ]! i2 \ S- \: \! L; w
, O- ?3 @' O2 f( S2 q8 F 既然住房需求持续存在，那么应对这种供需矛盾，增加供应自是应对之策。而现实却是，在价格门槛提高以后，物有所值的好房子仍然面临短缺。在今年中消协公布的《2018年全国消协组织受理投诉情况分析》中，商品房销售纠纷仍是投诉热点之一，不按规划宣传和销售、给消费者带来严重财产损失等几乎是年年都会提到，与居高不下的房价相背离。
. d5 }" X: x6 X J2 H; B* _
, q( ^# D3 D" B8 ]1 \/ _ 李连源认为，西安的房子其实已经饱和，而这种饱和就是“价高质劣”的住房已经饱和，不少楼盘照猫画虎、看样学样，市面上真正注重品质建设并付诸实现的项目，占比仍然偏少。他说，未来住房需求一定是个性化和差异化的，这需要开发商在产品设计上做得更精细，同时对质的把控更严格，让价值与价格相吻合。
1 T9 @3 `" |7 m2 I. U; d$ i
2 W0 Y6 y$ Q+ m5 l W 西安交通大学房地产研究所所长杨东朗谈到，从数据可以看出，西安一个家庭已经平均拥有2套房子，仅从数量来看，已近趋于饱和。但是，根据西安的实际状况来看，缺少的是品质较好的房子，比如南北通透的高层户型、两梯两户的小高层、花园洋房。未来，高品质的房子价格会越来越高，而品质差的房子甚至会出现降价。西安二手房的挂牌量从年初的6万套，到了6月份已升至9万多套，就是例证之一。6 M. ?8 j% o; w+ } X' A5 b
9 C+ D8 f- y% v 沈玮表示，西安住房市场的增量来自于两部分：一是新增刚需；二是刚性改善，他们对于居住的诉求是存在差异的，也是不受新房或二手房限制的。虽然不同人对好房子的具体定义都会有所不同，但优质优价的房子才能获得消费者认可。 华商报记者 李程 李王艳(华商报) |
|
陕公网安备 61012502000158号
IP卡
狗仔卡
发表于 2019-8-12 10:37:43
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
